El traspaso o cesión de local: lo que debes conocer

Actualmente, muchas empresas han recurrido a la cesión de sus locales de negocio para hacer frente a una complicada situación económica. Es por ello que conviene conocer en qué consiste este trámite y qué supone para un negocio, ya sea un autónomo, una pyme o una empresa de mayor tamaño.

¿Qué es el traspaso de un local?

Cuando hablamos de traspaso de un local nos referimos a la cesión del contrato de arrendamiento de un espacio físico a un tercero a cambio a acordar entre el actual arrendatario y el futuro arrendatario. El inquilino deja de ocupar el local (totalmente o parte de él) y otra persona lo alquila. Este último puede mantener las condiciones acordadas en el contrato original. 

Esta modalidad está regulada por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). En concreto, el artículo 32 señala que el arrendatario de un local puede ceder su contrato de alquiler sin necesidad del consentimiento previo del arrendador, siempre que no se haya pactado lo contrario en el contrato de arrendamiento. Eso sí, tiene que notificárselo “de forma fehaciente”, es decir, por escrito en el plazo de un mes. Puede hacerlo mediante burofax. 

En el traspaso de un local comercial, se puede dar el caso de que se produzca un subarriendo parcial o un subarriendo total. En el primero de los casos, el arrendatario alquila parte del establecimiento y él sigue usando otra. En el total, la cesión es de todo el local. Según establece la legislación, el arrendador tiene derecho a subir la renta hasta un 10% en el traspaso de un local por subarriendo parcial y en un 20% por subarriendo total. 

Lo habitual es la cesión exclusiva del inmueble, solo en ocasiones con el mobiliario básico. En otras palabras, quien pasa a utilizarlo se hace con las “cuatro paredes” y poco más. Es una opción atractiva si lo que buscas es un local bien ubicado, ya montado y con licencias en regla. 

¿Qué trámites conlleva dicho traspaso? 

Traspasar un local esconde una serie de trámites legales, fiscales y administrativos que conviene conocer muy bien para asegurar una transición en la que no haya contratiempos. Te los detallamos:

• Revisión del contrato de arrendamiento original para comprobar que no hay cláusulas que prohíban el traspaso o que impongan condiciones específicas.
• Notificación fehaciente al propietario, por parte del inquilino saliente, informando del traspaso. Hay varias formas de hacerlo: mediante burofax, carta certificada con acuse de recibo o cualquier medio que deje constancia.
• Firma de un contrato de cesión de arrendamiento entre el arrendatario saliente y el entrante, donde se detalla el precio del traspaso, los bienes incluidos (si los hay) y el estado del local.
• Aunque no es obligatorio, se puede formalizar la modificación del contrato de alquiler o firma de uno nuevo.

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¿Cómo se fija el precio por la cesión?

A la hora de fijar el precio por esta cesión de contrato existe una completa libertad de partes, no teniendo, en principio, el arrendador derecho a participar en el precio, salvo que así estuviese pactado en el contrato de arrendamiento. Ahora bien, a la hora de fijar la renta, y tal y como refleja el art. 32.2 de la LAU, el arrendador tiene derecho a una elevación de renta del 10 por 100 de la renta en vigor en el caso de producirse un subarriendo parcial, y del 20 en el caso de producirse la cesión del contrato o el subarriendo total del local arrendado.

Por último, y tal como se señala la propia LAU, en aquellos casos en que el inquilino sufra un cambio de naturaleza jurídica o denominación motivado por fusión, transformación o escisión de la sociedad arrendataria, no será considerado como cesión, aunque el arrendador tendrá derecho a la elevación de la renta prevista de hasta el 20%.

Ventajas de traspaso de un local

• Menor inversión inicial. Al limitarse al alquiler y a posibles mejoras, el coste suele ser más accesible.
• Mayor libertad de negocio. Puedes montar tu propia marca, elegir tu equipo y definir la decoración o concepto desde cero.
• Ideal para negocios innovadores o muy personales, donde necesitas controlar todos los aspectos del diseño y la experiencia de cliente.
• Menos riesgos legales y económicos. No asumes compromisos con terceros ni heredas deudas ni contratos anteriores.

Asegúrate de que el local cuenta con licencia de actividad en vigor o que es viable obtenerla para el negocio que quieres montar. También revisa si cumple con las normativas de accesibilidad y sanidad, si aplican.

Si aún tienes dudas sobre cómo traspasar un local, consulta nuestros planes de negocios de Legálitas. Un gestor personal te ayudará con todos los trámites.

Redacción